将来親あるいは自分が認知症などの理由で判断能力が低下しても、成年後見人制度を活用すれば、さまざまな契約の代行や財産管理を行うことができます。後見人を選定することは、トラブルやリスクの軽減にも繋がるでしょう。不動産を売却する場合は、本人の居住用か非居住用によって手続きが異なります。今回は、居住用不動産の売却について解説します。
■居住用不動産とは
居住用不動産は、本人が現在居住している不動産はもちろん、将来居住する可能性のある不動産も該当します。介護施設への入所や病院への入院など、現時点ではそこに居なくても、その前に居住していた不動産に戻る可能性もあるため、居住用不動産となります。
■居住用不動産を売却するには
居住用の不動産を売却する場合、家庭裁判所の許可を得る必要があります。もし家庭裁判所の許可を得ずに居住用不動産の売却を行った場合、売買契約は無効とされ、さらに成年後見人を解任される可能性も否定できません。このような施策の背景には、判断能力が十分でない方を保護しサポートするという、成年後見人制度の理念があります。住むところがなくなって困ることがないように、急に環境が変化することで精神的および身体的に負担がないように考えられた結果といえます。居住用不動産を売却するときは、必ず家庭裁判所に申し立てを行いましょう。
■居住用不動産売却の許可を求めるには
先述のように、後見人が居住用不動産を売却するためには、家庭裁判所に許可を得なければなりません。不動産の所在地を管轄する家庭裁判所に、申立書と必要書類を提出します。必要書類は家庭裁判所によって異なることもありますが一般的には、不動産の全部事項証明書、不動産売買契約書案（案）、処分する不動産の固定資産評価証明書、不動産業者作成の査定書、などになります。ここで注目したいのが、必要書類の中に売買契約書（案）が含まれていることです。勘違いしやすいのですが、家庭裁判所の許可を得てから売却活動をするのではなく、購入希望者と売買契約について取決めをしてから家庭裁判所への申し立てを行います。その際に、裁判所から売却の許可が出た場合に契約が有効、といった条件を契約書に記載しておきます。後見人が代理で契約を行うこと、家庭裁判所の許可が必要なこと以外は、通常の不動産売却と大きな違いはありません。
成年後見人制度を活用し不動産を売却することはできますが、居住しているか居住していないかによって、手続きの方法は異なります。居住用の不動産に該当するかの判断や、必要書類の作成など、不安なことがある場合は不動産会社や法律の専門家に相談してみるといいかもしれません。