住宅ローンが残っていても家族の転勤などの事情で住み替えをしたいと思う時もあるでしょう。そんな時にはどのような方法をとれば良いのでしょうか。
1.今の家を売って、住宅ローンを完済できれば問題ない
まず最もストレートに住み替えできるパターンは、今の家を売却して売却したお金で住宅ローンを完済。そして余ったお金で新しい家を購入するというケースです。住宅ローンの返却がある程度進んでいれば、家を売った代金よりも住宅ローンの残債が上回ることが多くなるので、金融機関も売却を許可してくれるでしょう。
残債を住宅の売却金額でまかない、余ったお金を新居の頭金などに充てれば、スムーズに買い替えが可能です。
2.買い換えローンは便利だけど、負担増に注意
一方で売却をしても思ったような金額にならない。売れるまで時間がかかるという時は買い替えローンの利用を検討しましょう。買い替えローンは新居の購入資金と前の家の住宅ローンをセットにしたローンです。
例えば新規ローンが3,000万円で購入前の住宅ローンの残債が1,500万円だった場合は、4,500万円の新しいローンを組んでそれを返済していきます。途中で前の住宅が売れればそれで一気に残債を減らすことも可能です。
しかし基本的には、毎月の住宅ローン返済額が大きく増えることになってしまいます。途中で返済を滞納させることがないように気をつけましょう。
3.新居探しをする時は、買い替え特約をセットにする
現在の住宅を売却し新居を探す時には必ず買い替え特約を結ぶようにしましょう。新居の購入の際に、購入資金として前の家の売ったお金をあてにする時は、前の家が思ったような価格で売れないというリスクがあります。
新しい住宅を3000万円で購入する。前の家を売って住宅ローンを完済して500万円余るはずだったのでそれを頭金にするはずだった。そういう計画で新居の購入計画を立てていたとします。しかし実際には前の家を売って住宅ローンを完済したらお金が残らなかったということも起こり得ます。そうなると新居の購入計画は一旦諦めざるを得ないでしょう。もし買い替え特約をセットしてないと、住宅購入の話が売買契約まで進んでいた場合、違約金を支払わなければいけません。
しかし買い替え特約を結んでおけば、思ったような値段で売れなかった時でも違約金が発生しないのです。
住宅を売却しての住み替えはタイムスケジュールの管理やタイミングの把握がなかなか難しいので、どちらを先に買うか売るかという決断もなかなか判断しにくいところがあります。少なくとも買い替え特約は必ず結んでおき、違約金という無駄な出費をなくすようにしておきましょう。